Au Monténégro, un bien immobilier est juridiquement défini comme toute propriété foncière bâtie ou non bâtie, enregistrée auprès du cadastre (Katastar). Il peut s’agir d’un terrain, d’un appartement, d’une maison individuelle, d’un local commercial ou d’une construction mixte.
Définition juridique et fiscale d’un bien immobilier
Le registre cadastral monténégrin est numérique et centralisé. Chaque bien est identifié par un numéro de parcelle, une destination d’usage (résidentiel, agricole, touristique, etc.) et une mention claire des propriétaires inscrits. Ce système, réputé transparent, est un gage de sécurité pour les investisseurs étrangers.
D’un point de vue fiscal, les biens immobiliers sont soumis à :
Une taxe annuelle foncière (entre 0,1 % et 1 % de la valeur estimée, selon la commune) ;
Une taxe de transfert de propriété (3 % sur les biens anciens) ;
Des droits d’enregistrement, pris en charge au moment de la vente notariée.
Le Monténégro ne prélève aucun impôt sur la fortune et ne dispose ni d’IFI ni de taxe d’habitation récurrente pour les non-résidents, ce qui constitue un avantage comparatif majeur face à la fiscalité française.
Comme en droit continental européen, le Monténégro distingue :
Les biens immeubles : terrains, constructions, dépendances et éléments attachés durablement au sol ;
Les biens meubles : mobilier, véhicules, équipements amovibles, objets d’art, etc.
Cette distinction est essentielle lors d’une vente ou d’une succession. Elle détermine non seulement le cadre légal applicable, mais aussi les documents à fournir (acte de propriété, certificats cadastraux, relevés de copropriété, etc.).
Dans une transaction immobilière, il est fréquent de mentionner dans le contrat ce qui est inclus (mobilier intégré, équipements électroménagers, éléments fixes) afin d’éviter tout litige ultérieur.
Le segment résidentiel constitue la majeure partie du marché immobilier monténégrin, particulièrement concentré sur la côte adriatique et dans les grandes agglomérations comme Podgorica, Budva, Tivat ou Herceg Novi. On y distingue :
Les appartements : souvent situés dans des immeubles récents, avec ascenseur, garage et parfois piscine. Ils représentent la majorité des biens disponibles, notamment dans les villes côtières.
Les maisons individuelles : avec ou sans terrain, souvent en périphérie des villes ou en zones plus rurales.
Les résidences secondaires : villas avec vue mer ou pied dans l’eau, très demandées par les acheteurs étrangers, notamment dans les secteurs de Lustica Bay ou Kotor.
Le marché résidentiel est en plein développement grâce à une demande constante, tant locale qu’internationale. Les prix varient fortement selon la localisation : de 1 500 €/m² dans les zones périphériques à plus de 10 000 €/m² dans les complexes de luxe en front de mer, comme à Porto Montenegro.
Ce segment comprend :
Les bureaux,
Les commerces (restaurants, boutiques, galeries),
Les entrepôts et locaux industriels.
La demande se concentre principalement à Podgorica, Bar, Budva, et dans les zones touristiques à fort passage. Le marché est encore jeune, avec un potentiel de rendement brut supérieur à celui du résidentiel, allant de 6 % à plus de 9 % selon l’emplacement et la qualité du bail commercial.
Les investisseurs étrangers sont de plus en plus nombreux à s’y intéresser, notamment pour :
Des locations saisonnières professionnelles (espaces de coworking, commerces de plage),
Des achats en vue de transformation en hébergements touristiques ou hôtels-boutiques.
Le Monténégro dispose de vastes territoires non urbanisés, notamment dans les régions du nord (Zabljak, Kolasin) et autour du lac de Skadar. On y trouve :
Des terrains agricoles ou viticoles,
Des forêts privées,
Des maisons rurales, anciennes fermes ou bergeries,
Des propriétés atypiques : maisons de montagne, éco-lodges, terrains constructibles en zone touristique.
Ces biens sont recherchés par des investisseurs à la recherche de patrimoine naturel, de projets écotouristiques, ou de propriétés de retraite dans un cadre préservé.
Cependant, certaines contraintes doivent être prises en compte :
Nécessité d’acheter via une société monténégrine (DOO) pour certains terrains non bâtis,
Vérification stricte du plan d’urbanisme local (UP ou DUP) pour évaluer la constructibilité ou le changement de destination du bien.
Environ 95 % du territoire monténégrin est constitué de reliefs, et plus de 60 % est couvert par des forêts ou terres agricoles.
Acheter un bien immobilier au Monténégro est un processus relativement simple et sécurisé, même pour un non-résident. Le parcours type comprend plusieurs étapes :
Recherche du bien via un consultant spécialisé. CGS Luxury Montenegro vous mets en relation avec des partenaires locaux francophones sérieux et efficaces.
Vérification juridique du bien : état du cadastre, conformité urbanistique, absence d’hypothèque ou de contentieux.
Réservation et dépôt de garantie : souvent entre 5 et 10 % du prix, via un contrat préliminaire (predugovor).
Signature de l’acte de vente devant notaire, en présence d’un interprète assermenté si besoin.
Enregistrement officiel au cadastre, par le notaire, dans un délai de 7 à 30 jours.
Le processus est fluide, encadré par le droit civil monténégrin, et ne nécessite pas de résidence fiscale dans le pays. L’acheteur étranger obtient un numéro fiscal personnel (PIB) délivré par les autorités locales pour finaliser l’acquisition.
Les frais à prévoir au Monténégro sont compétitifs par rapport à la France ou à la Suisse. Ils représentent environ 4 à 6 % du prix d’acquisition. Détail :
Frais de notaire : environ 0,5 à 1 % du prix du bien, réglementés.
Taxe de transfert de propriété (sur biens anciens) : 3 % à la charge de l’acheteur.
Honoraires d’agence (si non intégrés au prix) : de 3 à 5 %, partagés ou non selon les accords.
Frais d’interprète : obligatoires si l’acheteur ne parle pas le monténégrin (compter 50 à 200 €).
Frais bancaires ou de transfert international, le cas échéant.
La majorité des acquisitions au Monténégro se fait en fonds propres. Toutefois, certaines banques locales acceptent d’octroyer des crédits immobiliers à des étrangers, sous certaines conditions strictes :
Résidence ou permis de séjour temporaire au Monténégro,
Revenus stables et justifiables
Apport personnel important
Le taux d’intérêt est en moyenne plus élevé que dans l’Union Européenne, 6,5% annuel (chiffre 2024) avec des durées de remboursement plus courtes (jusqu’à 20 ans).
Des solutions alternatives existent via la création d’une société monténégrine (DOO) ou le recours à un montage bancaire international (crédit lombard, nantissement d’actifs). CGS Luxury Montenegro vous accompagne dans la recherche d’un partenaire spécialisé en crédit lombard, afin de vous permettre d’acquérir un bien immobilier sans mobiliser vos propres liquidités, en tirant parti de l’effet de levier par la dette.
Le Monténégro attire une clientèle touristique croissante, notamment dans les villes côtières comme Budva, Tivat, Kotor et Herceg Novi. Cette dynamique fait de la location meublée saisonnière une stratégie d’investissement très populaire auprès des étrangers.
Les avantages du meublé au Monténégro :
Loyers supérieurs de 20 à 40 % par rapport à la location vide,
Forte demande entre mai et octobre (saison touristique),
Gestion souvent prise en charge par des agences locales.
Il est également possible de louer à l’année, notamment dans les villes universitaires comme Podgorica ou pour les expatriés travaillant dans les marinas, resorts ou consulats. La location à long terme est moins rentable que la location saisonnière, mais plus stable.
En 2023, les rendements bruts sur la côte monténégrine varient de 5 à 8 %, selon l’emplacement, le standing du bien, et la qualité de gestion locative.
Deux stratégies principales coexistent pour les investisseurs francophones :
Immobilier patrimonial :
Achat dans un lieu prestigieux : Porto Montenegro, vieille ville de Kotor, Lustica Bay.
Objectif : conservation de la valeur, usage personnel, transmission.
Rendement modéré (3 à 5 % brut), mais forte valorisation à long terme.
Immobilier de rendement :
Achat dans des zones à fort potentiel locatif : Budva, Bar, Petrovac.
Objectif : rentabilité élevée avec revente possible à moyen terme.
Rendement brut possible de 7 à 10 %, mais avec des risques (saisonnalité, vacance locative).
La bonne stratégie dépend du profil investisseur : sécurisation patrimoniale vs génération de revenus rapides. De nombreux acheteurs combinent les deux, en achetant un bien de prestige pour eux et un second destiné à la location meublée touristique.
Le Monténégro ne propose pas de dispositifs équivalents aux lois Pinel ou Denormandie. En revanche, il offre une fiscalité simple, légère et stable, très attractive pour les investisseurs étrangers.
Points clés :
Pas d’impôt sur la fortune (IFI),
Pas de taxe d’habitation pour les résidences secondaires,
Impôt sur les revenus locatifs plafonné à 15 %,
Plus-values immobilières taxées à 15 %,
TVA de 21 % sur les biens neufs, récupérable sous conditions via une société.
De nombreux investisseurs achètent via une DOO (société à responsabilité limitée monténégrine) afin d’optimiser la fiscalité et de faciliter la gestion.
Les biens immobiliers au Monténégro bénéficient d’une fiscalité avantageuse : une taxe foncière annuelle (entre 0,1 % et 1 % selon la commune), une taxe de transfert de propriété de 3 % pour les biens anciens, et un impôt forfaitaire de 15 % sur les revenus locatifs. Il n’existe ni impôt sur la fortune, ni taxe d’habitation pour les non-résidents.
Oui, l’achat immobilier par un étranger est autorisé et encadré au Monténégro. Le processus est simple, sécurisé et ne nécessite pas de résidence fiscale. L’acquéreur devra seulement obtenir un numéro fiscal personnel (PIB) pour finaliser la transaction.
Le rendement locatif brut oscille entre 5 % et 10 %, en fonction de la localisation, du type de bien et de la gestion locative. Les zones comme Budva, Tivat ou Kotor affichent les meilleurs taux de rentabilité, notamment en location saisonnière durant la haute saison touristique.
Créer une DOO (société monténégrine à responsabilité limitée) est parfois obligatoire, surtout pour l’achat de terrains agricoles ou non bâtis. C’est aussi un outil d’optimisation fiscale (TVA récupérable, amortissement) et un levier efficace pour structurer une activité locative.
Les frais d’acquisition représentent entre 4 % et 6 % du prix du bien. Ils incluent :
les frais de notaire (0,5 % à 1 %),
la taxe de transfert de propriété (3 %),
les honoraires d’agence (souvent 3 % à 5 %),
les éventuels frais d’interprétariat ou de virement bancaire international.
Les frais d’achat représentent entre 4 % et 6 % du prix du bien. Ils comprennent les frais de notaire (0,5 à 1 %), la taxe de transfert (3 %), les honoraires d’agence (en général 3 à 5 %) et, si besoin, les frais d’interprétariat ou de transfert bancaire international.
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