L’immobilier de luxe au Monténégro attire chaque année davantage d’acheteurs fortunés en quête de biens rares, de panoramas à couper le souffle, et d’une fiscalité avantageuse. Entre les rivages turquoise de la baie de Kotor, les marinas de luxe comme Porto Montenegro à Tivat, et les villas contemporaines perchées sur les hauteurs de Budva, ce petit pays des Balkans s’impose comme une nouvelle destination privilégiée pour l’investissement immobilier haut de gamme. Sécurité, climat méditerranéen, ouverture aux investisseurs étrangers, et prix encore compétitifs : autant d’atouts qui séduisent une clientèle francophone internationale, à la recherche d’un cadre de vie aussi prestigieux que confidentiel.
L’immobilier de luxe au Monténégro désigne des propriétés offrant un emplacement unique (vue mer panoramique, proximité de la plage ou d’une marina), une architecture soignée, des matériaux nobles, et souvent des prestations sur-mesure (piscine à débordement, spa, domotique, conciergerie). Il peut s’agir de villas ultramodernes à Lustica Bay, de penthouse en bord de mer à Budva, ou encore de maisons de caractère nichées dans la vieille ville de Kotor. Le luxe ici ne se limite pas à la surface ou au prix : il réside dans l’expérience exclusive que propose chaque bien.
Longtemps méconnu, le Monténégro s’est discrètement imposé comme une destination montante de l’immobilier de prestige, notamment depuis l’indépendance du pays en 2006 et son ouverture progressive vers l’Union Européenne. Loin d’un marché saturé comme celui de la Côte d’Azur, le Monténégro propose encore des biens rares, à des prix compétitifs, dans un environnement naturel préservé. Le profil des acquéreurs a évolué : aux investisseurs russes ou turcs s’ajoutent désormais des Français, Belges, Suisses ou Canadiens, séduits par le mélange entre authenticité, sécurité et qualité de vie.
Il est important de distinguer un bien simplement « haut de gamme » d’un véritable bien de luxe au Monténégro. Une villa bien située avec piscine ne suffit pas à entrer dans cette catégorie. Le luxe immobilier, ici, se définit par un emplacement d’exception (vue mer sans vis-à-vis, accès direct à la plage ou à une marina), une architecture intégrée au paysage et surtout une expérience de vie unique : calme absolu, prestations hôtelières, services sur demande, et confidentialité totale. Ce sont ces éléments qui créent la rareté et la valeur patrimoniale d’un bien de luxe dans la région.
Certaines familles ou entrepreneurs choisissent de s’installer à l’année dans des propriétés situées à Tivat, Bar ou Budva, bénéficiant d’infrastructures modernes, d’un accès aisé aux écoles internationales et d’un environnement naturel agréable. Le Monténégro est apprécié pour son cadre fiscal attractif, notamment pour les non-résidents qui souhaitent bénéficier d’une résidence fiscale optimisée.
De nombreux acheteurs francophones acquièrent une résidence secondaire dans des endroits prisés comme Kotor, Petrovac, ou la presqu’île de Lustica. Ces biens sont souvent recherchés pour leur vue imprenable sur la mer Adriatique, leur proximité avec des criques secrètes, ou encore leur architecture contemporaine intégrée à la nature. Le marché locatif saisonnier permet également une rentabilité attractive, en particulier sur les périodes estivales.
L’immobilier de luxe au Monténégro ne se limite pas aux villas modernes : on y trouve aussi des palais restaurés dans les vieilles pierres de Perast, des penthouses avec rooftop à Porto Montenegro, ou encore de petites propriétés avec jetée privée sur les rives du lac Skadar. Ces biens s’adressent à une clientèle en quête de caractère, d’intimité et de prestige discret.
Le Monténégro dispose également d’opportunités rares comme des projets hôteliers de luxe, ou des terrains en bord de mer prêts à accueillir des résidences sur-mesure. Ce type d’investissement séduit les acheteurs souhaitant diversifier leur patrimoine dans un marché en croissance.
La Baie de Kotor, classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, est considérée comme l’un des joyaux de l’Adriatique. Ses villages historiques, ses paysages montagneux et ses eaux cristallines attirent une clientèle internationale en quête d’authenticité et de tranquillité. Les propriétés de luxe à Kotor et ses environs, telles que Dobrota ou Perast, offrent des vues imprenables et un charme inégalé.
Tivat, avec son complexe Porto Montenegro, est devenu un symbole du luxe contemporain. Cette marina de classe mondiale propose des résidences haut de gamme, des boutiques de luxe et des services exclusifs. Les investisseurs apprécient la combinaison d’infrastructures modernes et d’un cadre naturel exceptionnel.
Budva est réputée pour sa vie nocturne animée, ses plages de sable fin et sa vieille ville pittoresque. Elle attire une clientèle variée, notamment des investisseurs intéressés par la location saisonnière. Les quartiers comme Becici ou Sveti Stefan offrent des opportunités intéressantes pour l’acquisition de biens de prestige.
Située à l’entrée de la Baie de Kotor, Herceg Novi séduit par son ambiance méditerranéenne, ses forteresses historiques et ses jardins luxuriants. Moins connue que ses voisines, elle offre des opportunités d’investissement attractives pour ceux recherchant l’authenticité.
Le Monténégro s’impose progressivement comme une alternative crédible aux destinations de luxe traditionnelles telles que la Côte d’Azur, Monaco ou les Baléares. Si ces marchés historiques offrent un prestige établi, ils présentent également des inconvénients : saturation, fiscalité lourde, prix prohibitifs et rareté des biens disponibles.
À l’inverse, le Monténégro propose une combinaison attrayante pour les investisseurs et acquéreurs de biens de prestige :
Prix compétitifs : à Porto Montenegro, les prix oscillent entre 9 000 et 10 000 €/m², avec des pointes à 15 000 €/m² pour les biens les plus exclusifs, contre plus de 30 000 €/m² à Monaco.
Fiscalité avantageuse : imposition sur le revenu plafonnée à 15 %, absence d’impôt sur la fortune, et droits de mutation immobilière progressifs mais modérés.
Cadre naturel préservé : la Baie de Kotor, classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, offre un environnement unique, alliant montagnes et mer Adriatique.
Accessibilité : des vols directs depuis de nombreuses capitales européennes vers les aéroports de Tivat et Podgorica facilitent l’accès au pays.
Ainsi, le Monténégro attire une clientèle en quête d’authenticité, de discrétion et d’opportunités d’investissement dans un marché en croissance.
Le marché immobilier de luxe monténégrin séduit une clientèle internationale diversifiée, avec une prédominance d’acheteurs en provenance de :
Allemagne : 57 millions d’euros investis en 2022.
Russie : 50 millions d’euros.
Serbie : 42 millions d’euros.
États-Unis : 32 millions d’euros.
Turquie : 30 millions d’euros.
Ces acheteurs recherchent principalement :
Résidences secondaires : pour profiter du climat méditerranéen et de la tranquillité du pays.
Investissements locatifs : tirer parti de la croissance touristique et des rendements attractifs, notamment dans des zones comme Budva et Kotor.
Résidences principales : pour bénéficier d’un cadre de vie agréable, d’une fiscalité avantageuse et d’une stabilité politique.
Le comportement d’achat se caractérise par une préférence pour :
Biens neufs ou récemment rénovés : offrant des prestations haut de gamme.
Propriétés avec vue sur la mer : notamment dans des complexes comme Porto Montenegro ou Lustica Bay.
Services personnalisés : conciergerie, sécurité, gestion locative.
Enfin, la possibilité d’obtenir un permis de séjour en tant que propriétaire immobilier renforce l’attractivité du pays pour les investisseurs étrangers .
Le marché de l’immobilier de luxe au Monténégro est de plus en plus prisé par une clientèle internationale, notamment francophone. Parmi les acheteurs haut de gamme, on retrouve des Français, des Belges, des Suisse romands mais aussi des Québécois. Ce public s’ajoute à une clientèle déjà bien établie en provenance d’Allemagne, d’Autriche, de Turquie, de Russie ou encore du Moyen-Orient. L’intérêt croissant des francophones s’explique par plusieurs facteurs :
Un coût de la vie avantageux (30 à 40 % inférieur à celui de la France selon Numbeo).
Une fiscalité attractive : taux d’imposition sur le revenu et les sociétés autour de 9 à 15%, pas d’impôt sur la fortune, taxe foncière de 0,1 à 1% de la valeur cadastrale du bien avec des variations selon l’utilisation du bien et la localisation.
Une volonté de diversification patrimoniale dans un marché encore abordable et en croissance.
L’attrait pour un cadre de vie méditerranéen avec une forte dimension culturelle et historique.
Selon les dernières données de l’agence Realitica et du Statistical Office of Montenegro (MONSTAT), plus de 30 % des achats immobiliers sur la côte monténégrine en 2023 ont été réalisés par des non-résidents, principalement sur le littoral (Kotor, Tivat, Budva).
Les acheteurs francophones se répartissent en plusieurs profils distincts :
Résidence secondaire ou maison de vacances : c’est le premier moteur d’achat. Le Monténégro offre un climat doux, un accès direct à la mer, une vie paisible et peu de contraintes administratives. Les villes comme Kotor, Petrovac ou Lustica Bay sont particulièrement recherchées pour leur environnement préservé et leur cachet.
Investissement locatif saisonnier : avec un taux d’occupation élevé entre mai et octobre et des rendements nets estimés entre 5 % et 7 %, les biens situés à proximité des plages ou des marinas attirent fortement les investisseurs locatifs.
Préparation à la retraite : de plus en plus de retraités francophones envisagent de s’installer au Monténégro pour bénéficier d’un cadre de vie agréable à coût maîtrisé, d’un système de santé correct, et d’un climat plus doux que dans leur pays d’origine.
Nomades digitaux et entrepreneurs internationaux : le Monténégro attire aussi une génération d’entrepreneurs mobiles qui recherchent un mode de vie alliant qualité de vie, connectivité, et faible pression fiscale.
Les acquéreurs de biens de prestige recherchent un ensemble de critères exigeants, qui vont bien au-delà de la simple localisation :
Vue mer imprenable, orientation sud-ouest, grande terrasse ou jardin paysagé.
Architecture moderne ou traditionnelle intégrée au paysage.
Services sur mesure : conciergerie, sécurité 24/7, entretien, chef privé…
Espaces de bien-être intégrés : spa, sauna, piscine chauffée, salle de sport.
Technologies intelligentes (domotique, caméras, accès biométrique).
Confidentialité et environnement sécurisé, avec des accès privatifs.
Enfin, les acheteurs francophones attendent un accompagnement discret mais professionnel, avec des interlocuteurs capables de gérer la langue, la culture juridique locale, les procédures notariales, et parfois même des services de relocation familiale. La présence d’un réseau francophone structuré est un véritable atout.
Statistique : Selon le site spécialisé Tranio, les acheteurs étrangers concentrent plus de 80 % des ventes dans le segment « premium » sur la côte monténégrine. Le Monténégro est classé dans le Top 5 des destinations européennes émergentes pour l’investissement immobilier de luxe en 2023.
Le marché de l’immobilier de luxe au Monténégro s’appuie sur un réseau d’acteurs spécialisés, souvent internationaux, qui assurent un accompagnement sur mesure :
Consultants et agences immobilières haut de gamme : CGS Luxury Montenegro vous accompagne avec ses partenaires dans la recherche de votre bien immobilier de rêve.
Chasseurs immobiliers : offrant des services personnalisés pour identifier des biens rares et exclusifs.
Notaires et avocats spécialisés : garantissant la sécurité juridique des transactions, notamment pour les clients internationaux.
Conseillers fiscaux : aidant à structurer les acquisitions de manière optimale, en tenant compte des spécificités locales.
Ces professionnels sont essentiels pour naviguer dans un marché en pleine expansion, où la discrétion et l’expertise sont primordiales.
Comme dans d’autres marchés de prestige, une part significative des transactions au Monténégro se réalise en dehors du marché public. Ces ventes « off-market » concernent des biens d’exception, souvent situés dans des emplacements privilégiés, et sont proposées à une clientèle triée sur le volet. Cette approche permet de préserver la confidentialité des vendeurs et d’offrir aux acheteurs des opportunités uniques.
Au Monténégro, les acquisitions immobilières de luxe sont majoritairement réalisées en fonds propres. Cependant, certaines banques locales proposent des financements aux étrangers, sous réserve de garanties solides. Pour l’achat de terrains, il est souvent nécessaire de créer une société locale, notamment pour contourner les restrictions liées à l’acquisition de certaines catégories de terrains par des non-résidents .
Le processus d’achat au Monténégro est relativement simple, mais il est essentiel de respecter certaines étapes :
Obtention d’un numéro d’identification fiscale (TIN) : obligatoire pour toute transaction immobilière .
Vérification du titre de propriété : pour s’assurer de l’absence de charges ou de litiges.
Signature d’un contrat préliminaire : accompagnée du versement d’un acompte.
Signature de l’acte de vente devant notaire : suivie de l’enregistrement au cadastre.
Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat local pour sécuriser l’ensemble de la transaction.
Statistique : En 2023, les investissements étrangers dans l’immobilier monténégrin ont atteint environ 463 millions d’euros, soit une augmentation de 3 % par rapport à l’année précédente.
Un bien est considéré comme immobilier de luxe au Monténégro s’il allie emplacement exceptionnel (vue mer, marina, vieille ville), prestations haut de gamme (matériaux nobles, domotique, piscine chauffée) et services personnalisés (conciergerie, sécurité). L’architecture, la confidentialité, et l’expérience de vie unique qu’il offre jouent un rôle clé dans sa valorisation.
Oui. Le marché immobilier monténégrin est ouvert aux étrangers. Ils peuvent acheter des appartements ou maisons sans restriction. Pour les terrains, la création d’une DOO (société locale) est parfois requise.
Le Monténégro offre une fiscalité particulièrement avantageuse :
Taux d’imposition sur le revenu entre 9 % et 15 %,
Absence d’impôt sur la fortune,
Droits de mutation modérés et progressifs,
Taxe foncière annuelle entre 0,1 % et 1 %.
Les visites de biens de luxe au Monténégro sont privées, organisées sur rendez-vous. CGS Luxury Montenegro propose un accompagnement complet incluant transport, traduction, conseil juridique et fiscal.
Les principaux risques concernent :
L’absence de titre de propriété clair,
La qualité de construction pour certains projets récents,
La revente plus complexe pour des biens très haut de gamme.
S’entourer de professionnels expérimentés est essentiel pour sécuriser votre investissement immobilier de prestige.
Pour découvrir l’ensemble des solutions d’accompagnement proposées, consultez nos services immobiliers haut de gamme au Monténégro.
Pour plus d'informations, consultez le site officiel du gouvernement du Monténégro.
Villas, appartements, hôtels et terrains haut de gamme sur la côte monténégrine et dans l'ensemble du Monténégro.
+33 7 57 69 11 15